Actualmente, encontramos un mercado cambiante en los precios de alquiler y compra de viviendas y locales comerciales, por ello, se está convirtiendo en una tendencia realizar cambios de uso en locales comerciales para poder utilizarlos como vivienda.
Estos cambios de usos suelen tener diferentes fines, bien para el alquiler de larga temporada, uso propio o el alquiler con fines turísticos.
Normalmente, se suelen realizar cambios de uso de locales comerciales a viviendas, debido a que se incrementa el valor de los inmuebles, aunque otros cambios que se pueden realizar son de locales a oficina, vivienda a oficina, etc.
En concreto, nos vamos a centrar en |CAMBIO DE USO DE LOCAL COMERCIAL A VIVIENDA|.
1. PRIMEROS PASOS- «TENGO EL LOCAL, PERO TENGO MUCHAS DUDAS»
Si eres dueño de un local comercial y te estás planteando realizar este cambio de uso para incrementar su valor o poder explotarlo económicamente, es muy importante que conozcas y te plantees algunos datos:
¿cuánto cuesta hacer un cambio de uso de local a vivienda?
- COSTE. Uno de los primeros pasos es saber cuánto nos puede costar este cambio y si realmente va a ser rentable para nosotros. Tenemos que tener en cuenta que hay gastos que vamos a poder conocer y otros, que no vamos a saber exactamente hasta que hayamos iniciado el proceso. Aquí te los desglosamos:
- HONORARIOS TÉCNICOS. Realmente te aconsejamos que en todo momento estés asesorado por un técnico competente que conozca todo procedimiento. Sus honorarios se fijan dependiendo de la superficie y de la actuación que se vaya a realizar. El técnico (arquitecto o arquitecto técnico) será el encargado de realizar un proyecto de cambio de uso que será visado y entregado en la Gerencia de Urbanismo de la localidad, además de ser el director de las obras posteriores, en el caso de que sean necesarias obras de adecuación. Por ello, será la persona que se encuentre en todo el proceso. Además, el técnico podrá ayudarte a conocer si un local puede modificar su uso conforme a las exigencias mínimas de la normativa.
- VISADOS COLEGIALES. Como el proyecto de Cambio de uso se trata de un documento oficial, deberá ir visado por el Colegio Oficial del técnico que realice el proyecto. Estos visados algunos técnicos los incluyen en sus honorarios, por eso es importante preguntar si están o no incluidos estos costes.
- TASAS ADMINISTRATIVAS. Una vez que tenemos el proyecto, se presenta en la Gerencia de Urbanismo de la localidad para solicitar la realización de éste cambio de uso, además de la solicitud de licencia de obras en el caso de que sean necesarias. Estas tasas, van a depender de la localidad en la que se encuentre el local. Aunque el técnico podrá guiarte más o menos en estas tasas.
- COSTE DE LAS OBRAS. Dependiendo del estado del local, se deberán llevar a cabo obras de adecuación de local a vivienda, como la ejecución de baño y cocina con la inclusión de nuevas instalaciones, nuevos huecos de iluminación y ventilación y nuevos acabados. Este coste variará en función de todas las necesidades que se dicten en el proyecto.
- TIEMPO. Se trata de un procedimiento en el que existe una relación entre el tiempo y el coste, ya que cuanto más tiempo se tarde, menos ganancia estamos obteniendo. Lo cierto es que no es un proceso rápido, ya que éste tiempo, al igual que el coste no se sabe con exactitud. El técnico te puede guiar sobre un tiempo aproximado, sobre todo dependiendo de la localidad en la que se encuentre. El tiempo aproximado puede ser:
- EJECUCIÓN DE PROYECTO: 1 – 2 meses (incluido visado).
- PRESENTACIÓN EN GERENCIA DE URBANISMO: Depende de la localidad, pero podemos estar entre los 3-9 meses desde que se presenta el proyecto hasta que nos dan contestación para poder cambiar el uso y realizar las obras.
- EJECUCIÓN DE OBRAS: Depende de computo de las obras a realizar. Aunque se pueden estimar en 2-4 meses.
2. DECIDIDO- COMIENZO EL PROYECTO
Antes de contratar un técnico, te aconsejamos que contactes con alguno y que tengáis una reunión en el local para que pueda comprobar alguno de los requisitos esenciales para que el cambio de uso se pueda hacer realidad, ya que va a depender de la normativa urbanística la ejecución de éste cambio. Alguno de los requisitos que el técnico deberá comprobar antes de realizar un proyecto serán:
- La situación del local objeto de modificación y su situación dentro del edificio, ya que, no todos los locales pueden cambiar de uso, va a depender de su situación dentro de la normativa urbanística de cada localidad y de los usos compatibles en cada zona. Por ejemplo, no podrías cambiarle el uso a un local comercial dentro de un centro comercial.
- Las dimensiones del local. Muchas localidades disponen en sus Normativas Urbanísticas las dimensiones mínimas exigibles para una vivienda, es decir que si el local es demasiado pequeño, no se podrá realizar éste cambio de uso. También es importante la altura libre de la planta, mínimo de 2,50 m, aunque en algunas localidades llega hasta el mínimo de 2,70 m.
- Huecos o posibilidad de ejecución de huecos para iluminación y ventilación. Vamos a ejecutar una vivienda, por ello, es importante que las estancias tengan iluminación y ventilación natural, además, deberán cumplir con unas dimensiones mínimas.
Si todas estas condiciones, y alguna más exigida por la legislación del municipio, las cumple el local, se podrá iniciar el procedimiento para el cambio de uso.
Actualmente, encontramos un mercado cambiante en los precios de alquiler y compra de viviendas y locales comerciales, por ello, se está convirtiendo en una tendencia realizar cambios de uso en locales comerciales para poder utilizarlos como vivienda.
Estos cambios de usos suelen tener diferentes fines, bien para el alquiler de larga temporada, uso propio o el alquiler con fines turísticos.
Normalmente, se suelen realizar cambios de uso de locales comerciales a viviendas, debido a que se incrementa el valor de los inmuebles, aunque otros cambios que se pueden realizar son de locales a oficina, vivienda a oficina, etc.
En concreto, nos vamos a centrar en |CAMBIO DE USO DE LOCAL COMERCIAL A VIVIENDA|.
1. PRIMEROS PASOS- «TENGO EL LOCAL, PERO TENGO MUCHAS DUDAS»
Si eres dueño de un local comercial y te estás planteando realizar este cambio de uso para incrementar su valor o poder explotarlo económicamente, es muy importante que conozcas y te plantees algunos datos:
¿cuánto cuesta hacer un cambio de uso de local a vivienda?
- COSTE. Uno de los primeros pasos es saber cuánto nos puede costar este cambio y si realmente va a ser rentable para nosotros. Tenemos que tener en cuenta que hay gastos que vamos a poder conocer y otros, que no vamos a saber exactamente hasta que hayamos iniciado el proceso. Aquí te los desglosamos:
- HONORARIOS TÉCNICOS. Realmente te aconsejamos que en todo momento estés asesorado por un técnico competente que conozca todo procedimiento. Sus honorarios se fijan dependiendo de la superficie y de la actuación que se vaya a realizar. El técnico (arquitecto o arquitecto técnico) será el encargado de realizar un proyecto de cambio de uso que será visado y entregado en la Gerencia de Urbanismo de la localidad, además de ser el director de las obras posteriores, en el caso de que sean necesarias obras de adecuación. Por ello, será la persona que se encuentre en todo el proceso. Además, el técnico podrá ayudarte a conocer si un local puede modificar su uso conforme a las exigencias mínimas de la normativa.
- VISADOS COLEGIALES. Como el proyecto de Cambio de uso se trata de un documento oficial, deberá ir visado por el Colegio Oficial del técnico que realice el proyecto. Estos visados algunos técnicos los incluyen en sus honorarios, por eso es importante preguntar si están o no incluidos estos costes.
- TASAS ADMINISTRATIVAS. Una vez que tenemos el proyecto, se presenta en la Gerencia de Urbanismo de la localidad para solicitar la realización de éste cambio de uso, además de la solicitud de licencia de obras en el caso de que sean necesarias. Estas tasas, van a depender de la localidad en la que se encuentre el local. Aunque el técnico podrá guiarte más o menos en estas tasas.
- COSTE DE LAS OBRAS. Dependiendo del estado del local, se deberán llevar a cabo obras de adecuación de local a vivienda, como la ejecución de baño y cocina con la inclusión de nuevas instalaciones, nuevos huecos de iluminación y ventilación y nuevos acabados. Este coste variará en función de todas las necesidades que se dicten en el proyecto.
- TIEMPO. Se trata de un procedimiento en el que existe una relación entre el tiempo y el coste, ya que cuanto más tiempo se tarde, menos ganancia estamos obteniendo. Lo cierto es que no es un proceso rápido, ya que éste tiempo, al igual que el coste no se sabe con exactitud. El técnico te puede guiar sobre un tiempo aproximado, sobre todo dependiendo de la localidad en la que se encuentre. El tiempo aproximado puede ser:
- EJECUCIÓN DE PROYECTO: 1 – 2 meses (incluido visado).
- PRESENTACIÓN EN GERENCIA DE URBANISMO: Depende de la localidad, pero podemos estar entre los 3-9 meses desde que se presenta el proyecto hasta que nos dan contestación para poder cambiar el uso y realizar las obras.
- EJECUCIÓN DE OBRAS: Depende de computo de las obras a realizar. Aunque se pueden estimar en 2-4 meses.
2. DECIDIDO- COMIENZO EL PROYECTO
Antes de contratar un técnico, te aconsejamos que contactes con alguno y que tengáis una reunión en el local para que pueda comprobar alguno de los requisitos esenciales para que el cambio de uso se pueda hacer realidad, ya que va a depender de la normativa urbanística la ejecución de éste cambio. Alguno de los requisitos que el técnico deberá comprobar antes de realizar un proyecto serán:
- La situación del local objeto de modificación y su situación dentro del edificio, ya que, no todos los locales pueden cambiar de uso, va a depender de su situación dentro de la normativa urbanística de cada localidad y de los usos compatibles en cada zona. Por ejemplo, no podrías cambiarle el uso a un local comercial dentro de un centro comercial.
- Las dimensiones del local. Muchas localidades disponen en sus Normativas Urbanísticas las dimensiones mínimas exigibles para una vivienda, es decir que si el local es demasiado pequeño, no se podrá realizar éste cambio de uso. También es importante la altura libre de la planta, mínimo de 2,50 m, aunque en algunas localidades llega hasta el mínimo de 2,70 m.
- Huecos o posibilidad de ejecución de huecos para iluminación y ventilación. Vamos a ejecutar una vivienda, por ello, es importante que las estancias tengan iluminación y ventilación natural, además, deberán cumplir con unas dimensiones mínimas.
Si todas estas condiciones, y alguna más exigida por la legislación del municipio, las cumple el local, se podrá iniciar el procedimiento para el cambio de uso.
3. PROYECTO+TRÁMITES+OBRAS
Una vez que hemos realizado el contrato con el técnico para que realice el proyecto y todos los trámites, se iniciará el proyecto en el que previamente se realizará un levantamiento del local y una relación de necesidades en las que se basará el proyecto.
También se realizarán todos los trámites como su visado y presentación en la Gerencia de Urbanismo de la localidad. A la vez, se podrá iniciar el comparativo con diferentes empresas constructoras para llevar a cabo las obras de adaptación del local comercial. Hasta que la Administración dicte el consentimiento del cambio de uso y de la licencia de obras, no se podrán iniciar dichas obras. La ejecución de las obras se llevará a cabo conforme el proyecto, y será el técnico quien dirija los trabajos, realizando visitas y reuniones.
4. FINALIZACIÓN DE LAS OBRAS- YA TENGO UNA VIVIENDA
Tras las obras, el técnico realizará el |CERTIFICADO FINAL DE OBRAS| con el que la Administración, nos remitirá la |LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN|, el documento con el que podremos dar uso de VIVIENDA a nuestro antiguo LOCAL.
Por ello, si estás pensado o quieres hacer un cambio de uso de local a vivienda en Málaga, os aconsejamos contar con la ayuda y el asesoramiento durante todo el proceso de un técnico.
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B Edificacion.es Tus Arquitectos en Málaga
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